Immobilier en Belgique : près d'une maison sur cinq est aujourd'hui à rénover !

Un marché immobilier où les travaux prennent de plus en plus de place

Acheter une maison à rénover n'est pas nouveau. Mais ce qui l'est davantage, c'est la progression importante de ce type de biens sur le marché immobilier belge.

En 2010, environ une maison sur dix proposée à la vente nécessitait une rénovation. En 2026, cette proportion atteint désormais 18,2 %. Le phénomène a même culminé en 2024, avec 18,6 % des maisons concernées.

Dans le même temps, les maisons considérées comme étant en excellent état deviennent moins nombreuses. Leur part est passée de 29,5 % en 2010 à 25,3 % aujourd'hui.

Comment expliquer cette évolution ? Plusieurs facteurs entrent en jeu : le vieillissement du parc immobilier, les exigences énergétiques de plus en plus importantes, le coût des rénovations et la volonté de certains propriétaires de vendre leur bien sans entreprendre eux-mêmes des travaux parfois conséquents.

Avec le renforcement des exigences en matière de performance énergétique, de nombreuses habitations anciennes nécessitent désormais des investissements importants pour répondre aux standards actuels.

Pour certains vendeurs, le calcul est simple : plutôt que d'engager plusieurs dizaines de milliers d'euros dans une rénovation, ils préfèrent proposer leur maison dans son état actuel, en adaptant leur prix de vente.

La Wallonie et Bruxelles particulièrement concernées

Toutes les régions belges sont touchées, mais les différences sont intéressantes.

En Wallonie, la proportion de maisons à rénover est passée de 9 % en 2010 à 19,4 % en 2026. C'est la progression la plus importante du pays.

À Bruxelles, le constat est similaire : 20,6 % des maisons proposées à la vente nécessitent des travaux, contre 12,5 % seize ans plus tôt. La capitale affiche ainsi la proportion la plus élevée des trois régions.

En Flandre, la progression est également significative, mais un peu moins marquée : 17,3 % des maisons sont aujourd'hui à rénover, contre 10,7 % en 2010.

Autre élément intéressant : si l'on additionne les maisons à rénover et celles nécessitant simplement un rafraîchissement, plus d'une maison sur trois nécessite une intervention à Bruxelles et en Wallonie.

Cela représente un véritable enjeu pour les candidats acquéreurs, qui doivent désormais intégrer le budget travaux dès le début de leur réflexion immobilière.

Le Hainaut en tête des provinces belges

C'est probablement l'un des chiffres les plus intéressants pour notre marché immobilier wallon.

Avec 21,9 % des maisons proposées à la vente nécessitant une rénovation, le Hainaut arrive en tête des provinces belges.

Le Luxembourg suit avec 20,5 %, tandis que Bruxelles atteint 20,6 %. Le Limbourg affiche quant à lui 19,6 %.

Le Hainaut enregistre également la plus forte progression depuis 2010 : +11,8 points de pourcentage.

La province de Liège se distingue de son côté par une proportion importante de maisons à rafraîchir : 17,3 % des biens proposés à la vente sont concernés.

Ces chiffres montrent à quel point le marché immobilier peut être différent d'une province à l'autre. Ils rappellent également l'importance d'une estimation qui tient réellement compte de l'état du bâtiment et des travaux à prévoir.

Une maison à rénover coûte jusqu'à 35 % moins cher

C'est évidemment la question que se posent de nombreux acheteurs : combien peut-on économiser en achetant une maison nécessitant des travaux ?

L'analyse d'Immoweb met en évidence des écarts de prix particulièrement importants.

Par rapport à une maison en excellent état, une maison à rénover affiche un prix médian inférieur de :

• 27 % à Bruxelles ;

• 30 % en Flandre ;

• 35 % en Wallonie.

En Wallonie, les chiffres sont particulièrement parlants : le prix médian affiché passe de 284 177 € pour une maison en excellent état à 184 693 € pour une maison à rénover.

Cela représente une différence de près de 100 000 € !

Attention toutefois : cette différence de prix ne signifie pas automatiquement que l'achat d'un bien à rénover constitue une bonne affaire.

Il faut également tenir compte du coût des matériaux, de la main-d'œuvre, des éventuelles mises aux normes, des délais de chantier et des imprévus qui peuvent rapidement faire grimper la facture.

Une maison achetée 100 000 € moins cher peut finalement revenir au même prix, voire davantage, qu'une habitation déjà rénovée.

L'intérêt de l'opération dépend donc essentiellement de la qualité du bien, de l'ampleur des travaux et du prix négocié au départ.

Et les appartements dans tout cela ?

La situation est assez différente pour les appartements.

En Belgique, seulement 3,5 % des appartements proposés à la vente nécessitent une rénovation importante. Cette proportion reste relativement stable depuis 2010, où elle était de 3 %.

En revanche, Bruxelles se distingue une nouvelle fois avec 6,7 % des appartements à rénover.

En Wallonie, cette proportion est de 2,4 %, tandis qu'elle atteint 2,5 % en Flandre.

Autre constat intéressant : 45 % des appartements proposés à la vente en Belgique sont considérés comme étant en excellent état.

Les appartements semblent donc, dans leur ensemble, mieux résister à cette progression des biens nécessitant d'importants travaux.

Acheter une maison à rénover : une opportunité ou un piège ?

Pour un acquéreur, une maison à rénover peut représenter une belle opportunité.

Elle permet parfois d'accéder à un quartier recherché, à un terrain plus grand ou à une surface habitable qui serait devenue financièrement inaccessible dans le cas d'un bien entièrement rénové.

Mais il faut garder la tête froide.

Avant de faire une offre, plusieurs éléments méritent une attention particulière :

1. Le certificat PEB

Il permet d'avoir une première indication sur la performance énergétique du bâtiment et les améliorations à envisager.

2. L'électricité

Une installation électrique non conforme peut représenter un budget supplémentaire à prévoir.

3. La toiture et la structure

Une toiture à remplacer, des problèmes d'humidité ou des fissures importantes peuvent rapidement transformer un projet de rénovation en chantier beaucoup plus lourd.

4. Le chauffage et l'isolation

Le remplacement d'une chaudière, l'isolation de la toiture ou des murs et le changement des châssis peuvent représenter des investissements conséquents.

5. Le budget global

Il ne faut jamais se limiter au prix d'achat. Il est indispensable d'établir une estimation réaliste des travaux et de conserver une marge pour les imprévus.

Enfin, il faut vérifier les obligations réglementaires applicables au bien et à sa situation, notamment en matière de performance énergétique.

Vendre une maison à rénover : faut-il entreprendre les travaux avant la mise en vente ?

C'est une question que de nombreux propriétaires se posent.

Faut-il investir avant de vendre pour espérer obtenir un meilleur prix ? Ou vaut-il mieux proposer le bien dans son état actuel ?

Il n'existe pas de réponse universelle.

Certains travaux peuvent effectivement améliorer l'attractivité d'une habitation et faciliter sa vente. Un rafraîchissement général, une remise en peinture ou quelques petites réparations peuvent parfois faire une réelle différence.

En revanche, entreprendre une rénovation énergétique complète avant la vente n'est pas toujours financièrement intéressant.

Il faut comparer le coût des investissements avec la plus-value potentielle qu'ils pourraient générer.

Dans certains cas, il est préférable de vendre le bien en l'état, à condition de proposer un prix cohérent avec son état réel et les travaux à prévoir.

C'est précisément là que le rôle d'un agent immobilier prend toute son importance : déterminer la valeur du bien, identifier les acheteurs susceptibles d'être intéressés et présenter correctement son potentiel.

L'avis de Monsieur Immo

Ces chiffres confirment une tendance que l'on observe de plus en plus sur le terrain : le marché immobilier ne se résume plus à une question de superficie, de localisation ou de nombre de chambres.

L'état général du bâtiment, sa performance énergétique et le budget nécessaire pour le remettre au goût du jour sont devenus des éléments déterminants dans la décision d'achat.

Pour les acquéreurs, cela peut ouvrir de nouvelles possibilités. Une maison à rénover n'est pas nécessairement une mauvaise affaire. Elle peut même devenir un excellent projet de vie, à condition de bien maîtriser son budget.

Pour les vendeurs, en revanche, il est essentiel de comprendre que les acheteurs sont aujourd'hui beaucoup plus attentifs aux travaux et à leur coût. Un prix de vente doit tenir compte de cette réalité.

Et surtout, attention aux estimations réalisées uniquement sur base du prix des maisons voisines. Deux habitations situées dans la même rue peuvent présenter des valeurs très différentes si l'une dispose d'un excellent PEB et que l'autre nécessite une rénovation complète.

Mon conseil : avant de vous lancer dans un achat ou une vente, faites évaluer correctement votre bien et prenez le temps de chiffrer les travaux. En immobilier, une bonne affaire se prépare avant de signer !

Source : étude Immoweb sur l'évolution de l'état des biens immobiliers mis en vente en Belgique entre 2010 et 2026, publiée le 4 novembre 2026.

Monsieur Immo – L'immobilier expliqué simplement, avec un regard de professionnel sur le marché belge.