Actualité immobiliere par Monsieur Immo - Benoit jacob
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Location :règles communes à tous les baux

Bail verbal ou bail écrit ?

Un contrat de bail est valable dès qu’il y a un accord du propriétaire sur le logement et sur le prix. 

Tout bail d’habitation doit être fait par écrit. Un bail verbal reste néanmoins valable mais il ne permet pas toujours de savoir ce que les parties ont exactement décidé : cela peut donner lieu à beaucoup de discussions qui auraient pu être évitées. La rédaction d’un écrit est, dès lors, une quasi-nécessité.

Si le bail est écrit, il doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties signataires. S’il y a un bailleur et un locataire, le bail devra être rédigé en 2 exemplaires. Il faudra également prévoir un exemplaire complémentaire, qui sera remis à l’administration, lors de l’enregistrement du bail.

Chacun des exemplaires doit être identique. Une photocopie est autorisée seulement si chaque document est signé à la main

Bail sous seing privé ou bail notarié ?

Un contrat de bail peut être signé directement entre le propriétaire et le locataire. Il s’agira dans ce cas d’un « bail sous seing privé« .

Dans certains cas, il se peut que la loi impose de passer par un notaire pour signer le bail. C’est le cas lorsque le bail est conclu pour une durée de plus de 9 ans. On parle alors de « bail notarié« .

La rédaction d’un bail

Il existe un bail dès qu’il y a accord du propriétaire ou du locataire sur la détermination des locaux loués et le montant du loyer. Bien entendu, il faut que les parties soient juridiquement capables de s’engager.

Les baux d’habitation doivent contenir au minimum :

  • l’identité du preneur et du bailleur ;
  • la date de prise de cours du bail ;
  • la durée du bail;
  • le type de bail (résidence principale ou étudiant par exemple) ; 
  • la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles loués ;
  • le montant du loyer hors charges ;
  • le montant des charges communes éventuelles ;
  • le montant des charges privatives (si elles sont forfaitaires) ;
  • le mode de calcul des charges et la répartition effectuée, dans le cas d’un immeuble où il y a plusieurs logements et si le montant des charges n’est pas forfaitaire ;
  • l’existence de compteurs individuels ou collectifs.

L’enregistrement du contrat de bail

L’enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire, imposée par le code des droits d’enregistrement, qui permet de donner à votre bail une date certaine et le rendre opposable à tous.

Cela signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat.

État du bien loué

Pour qu’un logement soit conforme, il doit respecter l’ensemble des exigences minimales de sécurité (ex : stabilité du bâtiment, conformité des installations électriques et de gaz, raccordement aux égouts, etc.), salubrité (ex : absence d’humidité et d’infiltrations) et d’équipement minimal (ex : équipements électriques, sanitaires et de chauffage).

En ce qui concerne les réparations et les entretiens, le locataire doit effectuer les travaux d’entretiens et de réparations sauf en cas de vétusté ou de force majeure. Le bailleur, quant à lui, effectue toutes les autres réparations comme par exemple, le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réparation du toit.

À la fin du bail, le locataire devra restituer le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au début du bail. Pour cette raison, il est nécessaire de rédiger un état des lieux : un document qui contient la description détaillée de l’état dans lequel se trouve le logement au début ou à la fin du bail. 

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