Réforme de la législation sur les baux en novembre 2024

Chaque résident bruxellois a droit à un logement conforme aux normes. Le 29 mars 2024, le Parlement de la Région bruxelloise a approuvé une révision de la législation locative, visant à lever les obstacles entravant l’accès à un logement décent, abordable et durable. Voici un aperçu des principales modifications.

Extension des compétences de l’Inspection régionale du Logement
La Direction de l’Inspection régionale du Logement (DIRL) veille au respect des normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements. À partir de l’automne 2024, cette compétence s’étendra également aux logements qui ne sont pas actuellement loués ou qui ne l’ont jamais été. Si un locataire dépose une plainte auprès de la DIRL ou engage la Commission Paritaire Locative, il bénéficiera d’une protection renforcée pendant toute la durée de la procédure. De plus, un propriétaire qui souhaite s’assurer que son bien respecte les normes pourra demander une inspection volontaire de la DIRL.

Garantie locative
La garantie locative sera limitée à deux mois de loyer, hors charges. Pour éviter tout litige, le paiement en espèces de la garantie sera désormais interdit. Le propriétaire sera tenu de rembourser la garantie dans les deux mois suivant le départ du locataire.

Baux de courte durée
Un bailleur proposant un contrat de courte durée (jusqu’à trois ans maximum) devra indiquer le dernier loyer pratiqué pour le logement. Ce loyer ne pourra être réévalué, sauf en cas de transition vers un bail de longue durée. Le loyer précédent pourra seulement être indexé, et un bail de courte durée ne pourra être renouvelé qu’une seule fois.

Expulsions illégales
Les expulsions sans décision judiciaire seront plus sévèrement réprimées. En cas d’expulsion illégale, le propriétaire pourrait être condamné à verser une indemnité pouvant atteindre 18 mois de loyer.

Autres dispositions
Des modèles de lettres de résiliation seront fournis pour garantir que chaque partie soit informée de ses droits en cas de rupture du bail. Le contrat de location précisera également les frais imputables au locataire et au propriétaire, ainsi que leur répartition. Le locataire sera en outre tenu de souscrire une assurance couvrant les risques d’incendie et de dégâts des eaux.

Enfin, certaines clauses restrictives concernant la possession d’animaux de compagnie ou l’interdiction de domiciliation ne seront plus valides.

Ces modifications entreront en vigueur le 1er novembre 2024, conformément à l’ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement.

Texte du code bruxellois du logement

Article 1er. La présente ordonnance règle une matière visée à l’article 39 de la Constitution.

Art.2. A l’article 2, § 1er, 25°, du Code bruxellois du Logement adopté par l’ordonnance du 17 juillet 2003, les mots  » satisfait aux conditions de revenus telles que fixées en vertu du § 2, 1°, du présent article  » sont remplacés par les mots  » en situation de précarité sociale « .

Art.3. A l’article 3 du même Code, les mots  » et doté d’un loyer raisonnable compte tenu notamment des caractéristiques et de l’état du bien,  » sont insérés après le mot  » financièrement « .

Art.4. A l’article 4, § 1er, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 1er,1°, les mots  » la stabilité  » sont remplacés par les mots  » l’état constructif  » et les mots  » et le chauffage  » sont remplacés par les mots « , le chauffage et la production d’eau chaude « ;
  2° à l’alinéa 1er, 2°, il est inséré les mots  » aux châssis,  » après le mot  » ventilation, « .

Art.5. L’article 5 du même Code, abrogé par l’ordonnance du 27 juillet 2017, est rétabli comme suit:
   » Nul ne peut proposer à la location, mettre en location ou donner en occupation un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité de salubrité et d’équipement visées à l’article 4 sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.
  Les hébergements touristiques au sens de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 mai 2014, les occupations temporaires à finalité sociale et les conventions d’occupation conclues entre un vendeur et un acquéreur dans le cadre de l’aliénation d’un logement sont exclues de l’alinéa 1er. « .

Art.6. § 1er. A l’article 7, § ,2, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° l’alinéa 1er, 2°, est complété par les mots,  » ou si le bail a pris fin; « ;
  2° à l’alinéa 1er, 3°, les mots « , et ce, même si le bien n’est pas encore ou plus occupé ou si le bail a pris fin au moment de la visite  » après les mots  » soit d’initiative par le Service d’inspection régionale « ;
  3° à l’alinéa 1er, le 4° est remplacé par ce qui suit:  » 4° soit à la suite d’une demande de certificat de conformité prévu à l’article 12/2; « ;
  4° à l’alinéa 1er, un 5° est inséré, libellé comme suit:
   » 5° consécutivement à une décision de résolution judiciaire du bail prise en application de l’article 219, § 3, al. 1er et communiquée par le greffe de la justice de paix au Service d’inspection régionale. « ;
  5° à l’alinéa 2, les modifications suivantes sont apportées:
  – le mot  » et  » est remplacé par « , « ;
  – les mots  » et l’occupant  » sont insérés avant les mots  » sont tenus « ;
  – le mot  » utiles  » est remplacé par le mot  » nécessaires « ;
  – la phrase suivante est ajoutée in fine:
   » A défaut pour le bailleur d’y collaborer après deux demandes du Service d’inspection régionale, le logement peut être présumé ne pas respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement visées à l’article 4. Dans cette hypothèse, le Service d’inspection régionale notifie au bailleur l’interdiction visée à l’article 8. « ;
  6° un alinéa 3 est inséré libellé comme suit:
   » Le locataire, qui a déposé plainte en vertu de l’alinéa premier 2°, bénéficie d’une protection à dater du lendemain de l’introduction de la plainte jusqu’à la décision de l’inspection du logement ou du fonctionnaire délégué. Le congé notifié par le bailleur après le dépôt de la plainte est suspendu pendant la période visée et ne produit ses effets rétroactifs que si le Service d’inspection régionale confirme le caractère conforme du bien visé par la plainte « .
  § 2. Au paragraphe 3, les modifications suivantes sont apportées:
  1° il est inséré, entre les alinéas 5 et 6, l’alinéa suivant:
   » Si le bail en cours prend fin pendant la période de mise en demeure, toute conclusion d’un nouveau bail est interdite avant que le Service d’inspection régionale constate, conformément à l’alinéa précédent, que les travaux ont bien été réalisés dans le délai imparti. « ;
  2° l’alinéa 6 qui devient l’alinéa 7, est complété par les mots  » telle que visée à l’article 10, § 2, alinéa 3 « ;
  3° à l’alinéa 7, qui devient l’alinéa 8, les modifications suivantes sont apportées:
  – il est ajouté après les mots  » le délai imparti  » les mots suivants:  » ou si le logement n’est toujours pas conforme « ;
  – le mot  » subsistants  » est remplacé par les mots  » constatés dans le logement lors de l’enquête de contrôle « .

Art.7. A l’article 8 du Code, la référence à l’article 7, § 3, alinéa 7, est modifiée en article 7, § 3, alinéa 8.

Art.8. § 1er. L’article 9, § 1er, du Code est complété par les phrases suivantes:
   » Si le logement interdit a été divisé en plusieurs logements, chaque nouveau logement doit faire l’objet d’une attestation de contrôle de conformité.
  Si le logement interdit ou certains locaux de celui-ci ont été annexés à d’autres locaux, l’intégralité du ou des nouveaux logements doit faire l’objet d’une demande d’attestation de contrôle de conformité par unité de logement concernée. « .
  § 2. Un paragraphe 2/1 libellé comme suit est ajouté:
   » § 2/1 Le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale peut, de sa propre initiative, décider de lever l’interdiction lorsque le logement interdit:
  1° soit a été totalement démoli, avec ou sans reconstruction;
  2° soit a retrouvé sa fonction initiale de lieu d’entreposage accessoire à un logement, et si tous les équipements et pré-équipements permettant de les transformer en locaux habitables ou en locaux sanitaires ont été démolis;
  3° soit a désormais une affectation régulière autre que le logement, et si tous les équipements et pré-équipements caractérisant son affectation en logement ont été démolis. « .

Art.9. § 1er. A l’article 10, § 1er, l’alinéa 2 du Code est remplacé comme suit:
   » En cas de sous-location, le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale peut imposer une amende au bailleur principal et/ou au sous-bailleur. « .
  § 2. Au § 2, alinéa 3, du même article, les mots  » la moitié  » sont remplacés par les mots  » tout ou partie « .
  § 3. Au § 4, alinéa 2, du même article, les modifications suivantes sont apportées:
  – après les mots  » par versements mensuels « , il est inséré ce qui suit:  » d’un montant de minimum 50 euros « ;
  – il est ajouté in fine la phrase suivante:
   » Chaque année, le Gouvernement peut indexer ce montant. « .

Art.10. Dans le même Code, deux articles 12/1 et 12/2 sont insérés, libellés comme suit:
   » 12/1. La commune qui a procédé au relogement ou financé un tel relogement du ou des occupants d’un logement frappé par une interdiction à la location visée à l’article 8 peut solliciter la récupération des frais exposés auprès du bailleur ou de la personne qui a mis le logement à disposition, sauf si la survenance des manquements aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement visées à l’article 4 est déclarée en cours du bail par le fonctionnaire dirigeant, après audition du locataire, lui est manifestement non imputable.
  12/2. Le titulaire de droit réel d’un logement, libre d’occupation, peut solliciter du Service d’inspection régionale la délivrance d’un certificat de conformité destiné à l’informer, avant une mise en location, de la conformité de son logement aux normes de sécurité, de salubrité et d’équipement visées à l’article 4.
  Le certificat de conformité est délivré selon les formes déterminées par le Gouvernement. « .

Art.11. A l’article 14 du même Code, après les mots  » l’attestation de contrôle de conformité  » il est inséré les mots  » et le certificat de conformité « .

Art.12. A l’article 107/2 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 1er, il est inséré le chiffre  » 221  » avant  » 224/1 « ;
  2° un alinéa rédigé comme suit est inséré entre les alinéas 1er et 2:
   » Le locataire, qui a saisi la commission paritaire locative en vertu de l’alinéa précédent, bénéficie d’une protection de trois mois à dater du lendemain de la saisine. Le congé notifié par le bailleur, après la saisine de la commission paritaire locative, est suspendu pendant cette période et ne produit ses effets qu’à l’expiration de ce délai. « .

Art.13. Dans le même Code, à l’article 217, les modifications suivantes sont apportées:
  1° au paragraphe 1er, 1°, il est inséré après le mot  » individuelle,  » les mots  » la superficie habitable et le loyer de référence « ;
  2° le paragraphe 1er, est complété par un 7° libellé comme suit:
   » 7° le type de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux visés à l’article 238. « ;
  3° au paragraphe 2, un alinéa rédigé comme suit est inséré avant l’alinéa 1er:
   » En cas de manquement par le bailleur à son obligation générale d’information précontractuelle, le Service d’inspection régionale peut lui imposer une amende administrative d’un montant compris entre 50 et 200 euros. Chaque année, le Gouvernement peut indexer ces montants. « ;
  4° au paragraphe 2, alinéa 3, les phrases suivantes sont abrogées:
   » Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. Les communes, en tant qu’autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l’article 119bis de la Nouvelle loi communale, à l’exception du paragraphe 5. Chaque année, le Gouvernement peut indexer les montants susmentionnés. « .

Art.14. A l’article 218 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° un paragraphe 4bis est inséré, libellé comme suit:
   » § 4bis. Le Gouvernement arrête les modèles de renon et de congé à valeur indicative « ;
  2° le paragraphe 5 est complété par un 12° rédigé comme suit:
   » 12° les dispositions relatives à la détention d’animaux de compagnie. « ;
  3° un paragraphe 6 est inséré, libellé comme suit:
   » § 6. Le bailleur ne peut interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués. Toute clause du bail en ce sens est réputée non écrite. « .

Art.15. Il est inséré dans le même code un article 218/1 rédigé comme suit:
   » Art. 218/1. § 1er. Est réputée non écrite, toute stipulation du contrat de bail ou de ses annexes interdisant purement et simplement la détention d’un animal de compagnie dans les lieux loués.
  § 2. Le contrat de bail peut:
  1° conditionner la détention d’animaux de compagnie à l’absence de nuisance et notamment de toute agressivité;
  2° limiter le nombre d’animaux ou les espèces pouvant être détenues sur la base de motifs raisonnables. « .

Art.16. A l’article 219 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° au paragraphe 2, alinéa 1er, les mots  » Le bien loué doit  » sont remplacés par les mots  » Le logement proposé à la location, loué ou occupé doit « ;
  2° le paragraphe 2 alinéa 2, est complété par les mots  » et à l’entrée du locataire dans le logement pour les biens mis en location qui font l’objet de travaux. « ;
  3° le paragraphe 2 est complété par un alinéa 3, rédigé comme suit:  » En dérogation à l’alinéa précédent, les logements qui sont proposés à la location, loués ou occupés et qui font l’objet de travaux, doivent répondre aux exigences visées à l’alinéa 1er à partir du moment où le locataire ou l’occupant occupe le logement. « ;
  4° au paragraphe 3, l’alinéa 3 est abrogé;
  5° au paragraphe 4 alinéa premier, dans sa version néerlandaise, le mots  » nietig  » est remplacé par  » vervallen « ;
  6° au paragraphe 4, alinéa premier, les mots  » de plein droit  » sont abrogés;
  7° au paragraphe 4, alinéa 2, les mots  » de plein droit  » sont abrogés;
  8° au paragraphe 4, alinéa 3, les mots  » de plein droit  » sont abrogés;
  9° au paragraphe 4, l’alinéa 4 est abrogé;
  10° il est inséré un paragraphe 5, libellé comme suit:
   » § 5. Les rapports de la Direction de l’inspection régionale du logement constituent des constats unilatéraux, objectifs et techniques de l’état du bien attestant de la conformité ou non du bien aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements visées à l’article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition « ;
  11° il est inséré un paragraphe 6, libellé comme suit:
   » § 6. En cas de résolution du bail aux torts du bailleur ou de caducité du bail pour autant que l’interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur ou encore de nullité du bail pour un motif d’insalubrité, le juge peut imposer au bailleur de prendre en charge le montant des frais de relogement du preneur.
  Ces frais peuvent comprendre:
  1° les frais d’évacuation du logement;
  2° les frais de transport du mobilier;
  3° les frais d’installation dans le nouveau logement;
  4° le différentiel entre l’ancien loyer et le nouveau loyer à concurrence du loyer non-abusif pour une période maximale de dix-huit mois. « .

Art.17. A l’article 220, § 3, du même Code, à l’alinéa 2, il est ajouté après les mots  » au bailleur  » les mots: « , et au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur « .

Art.18. Il est inséré dans le même Code un article 220/1 libellé comme suit:
   » Art. 220/1. Assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux.
  § 1er. Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.
  § 2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance, conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.
  Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance  » habitation « . Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée. « .

Art.19. A l’article 221, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° au paragraphe 1er, après les mots  » la performance énergétique du logement « , il est inséré les mots suivants:  » ou destinés à adapter le logement à une situation d’handicap ou de perte d’autonomie du preneur « ;
  2° au paragraphe 1er, le mot  » soixante  » est remplacé par le mot  » nonante « ;
  3° le paragraphe 1er, est complété par un alinéa libellé comme suit:
   » Les parties peuvent convenir de façon expresse et au plus tard un mois avant l’exécution de travaux visés à l’alinéa 1er que ces travaux donneront lieu à une augmentation du loyer. En cas de désaccord, la commission paritaire locative peut être saisie pour remettre un avis sur la justesse de cette augmentation. « ;
  4° un nouveau paragraphe 2 est inséré entre les paragraphes 1er et 2 libellés comme suit:
   » § 2. Pour les travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement, la révision du loyer est proportionnée à l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, au coût supporté par le bailleur et au gain potentiel économisé par le locataire grâce à ceux-ci. Le Gouvernement peut proposer une méthode de calcul de cette révision.
  Le nouveau loyer est exigible dès le premier mois qui suit la date de finalisation des travaux.
  A défaut d’accord entre les parties sur la révision du loyer, une action peut être introduite devant le juge à tout moment.
  Le nouveau loyer est exigible un mois après la finalisation des travaux. « ;
  5° le paragraphe 2, qui devient le paragraphe 3, 2 ancien est remplacé par ce qui suit:
   » § 3. Pour les travaux destinés à adapter le logement à une situation d’handicap ou de perte d’autonomie du preneur, cette augmentation est déterminée en tenant compte du coût supporté par le bailleur et de l’importance de l’adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur.
  A défaut d’accord entre les parties, une action peut être introduite devant le juge à tout moment. « ;
  6° le paragraphe 3 devient le paragraphe 4;
  7° un paragraphe 5 est ajouté libellé comme suit:
   » § 5. Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail et l’avenant portant sur l’augmentation du loyer ont été enregistrés. « .

Art.20. A l’article 222, le paragraphe 5, du même Code est remplacé par ce qui suit:
   » § 5. En contrepartie des travaux, le bailleur s’engage à renoncer, à la faculté de mettre fin au bail, et soit à renoncer pendant la même période à la faculté de demander la révision du loyer, soit à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer. Ces renonciations s’imposent, pendant une période déterminée postérieure à la fin des travaux. « .

Art.21. A l’article 224/2 du Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° l’intitulé de l’article 224/2 est remplacé par le mot:  » Indexation « ;
  2° au paragraphe 1er, 2°, les mots  » conformément à l’article 217  » sont abrogés;
  3° le paragraphe 2 est abrogé

Art.22. Un article 224/3 est inséré dans le même Code, libellé comme suit:
   » Art. 224/3. Charges.
  § 1er. Sauf, dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et les charges imposés au preneur sont fixées forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail à l’exception de charges exceptionnelles ou nouvelles qui doivent correspondre à des dépenses réelles.
  A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.
  Le bailleur établit, à chaque date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, un décompte distinct des charges de l’année écoulée, qu’il communique au preneur dans les douze mois qui suivent. Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d’immeuble à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou son mandataire spécial de consulter les documents sans frais. Une mention renseignant cette possibilité doit apparaître explicitement sur chaque élément de facturation communiqué au preneur.
  La clef de répartition des charges, assortie des explications requises, figure dans le bail. Le changement de clef ne peut se faire que de l’accord des parties.
  § 2. Le preneur supporte les frais directement liés à la consommation, à l’exclusion des frais de rappel et de recouvrement et de tout surcoût non imputable au preneur.
  En cas de surconsommation consécutive à une fuite d’eau, le tarif appliqué au locataire par le bailleur ne peut pas excéder celui qui est prévu par l’article 38/2, 1er tiret, seconde phrase, de l’ordonnance du 20 octobre 2006 établissant un cadre pour la politique de l’eau, pourvu que le locataire ait averti le bailleur en temps utile de l’apparition du problème.
  § 3. La rectification d’une erreur de comptage dans les charges en faveur du locataire peut être réclamée par le bailleur dans les deux ans de l’établissement du décompte et porte sur les cinq périodes annuelles de consommation concernées par l’erreur.
  La rectification d’une erreur de comptage dans les charges en faveur du bailleur peut être réclamée par le locataire dans les deux ans du jour où cette erreur a été décelée et signifiée au bailleur et portera sur l’ensemble des périodes annuelles de consommation concernées par l’erreur. « .

Art.23. Dans le même Code, deux articles 225/1 et 225/2 sont insérés, libellés comme suit:
   » Art. 225/1. Sans préjudice de l’application des intérêts aux taux légaux, toute clause indemnitaire concernant un retard dans le paiement du loyer est prohibée.
  Art. 225/2. Le paiement du loyer et des charges doit être demandé par le bailleur exclusivement sur un compte bancaire soit par virement soit par dépôt. Le numéro de compte doit être mentionné dans le contrat de bail et dans toute mise en demeure. « .

Art.24. A l’article 226 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 1er, les mots « , d’un bail de colocation  » sont insérés après les mots  » d’un bail de logement étudiant « ;
  2° il est inséré un alinéa 2, libellé comme suit:
   » Au bénéfice des ménages visés par l’article 257 du Code des impôts sur les revenus, le bailleur demande la réduction de précompte immobilier prévue par cet article à la première demande du locataire après avoir reçu les informations pertinentes de ce dernier. Cette réduction est due à l’occupant présent au premier janvier. Le bailleur en fait profiter le ménage locataire avant l’expiration de chaque année de location, par l’entremise soit d’une réduction de loyer équivalente, soit d’un versement séparé. « .

Art.25. L’article 229 du même Code est remplacé par ce qui suit:
   » Le bailleur informe avant la conclusion de la convention renfermant une alinéation de droit réel, le candidat-porteur de droit réel du fait que le bien est loué et il lui fournit une copie du contrat de bail.
  Le contrat de transfert du droit réel mentionne que le bien est loué et reprend les données de ce bail. Le nouveau titulaire du droit réel est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur qui sont attachés à ce droit. Toute clause du contrat de bail qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation est réputée non écrite. « .

Art.26. A l’article 230, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° dans l’intitulé de l’article, les mots  » et sous-location  » sont abrogés;
  2° au paragraphe 2, l’alinéa 1er première phrase est complété comme suit  » au moyen du document standardisé visé à l’article 200ter, § 2, du Code  » et la seconde phrase est abrogée;
  3° au paragraphe 2, l’alinéa 2 est remplacé par ce qui suit:
   » Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet dans le respect du titre X du Code et de l’article 4, § 2, de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements. « ;
  4° à l’alinéa 3, le mot  » refusée  » est remplacé par le mot  » acceptée « ;
  5° au paragraphe 3, les mots « , des informations précontractuelles reçues en vertu de l’article 217  » sont insérés après les mots  » du contrat de bail « .

Art.27. 1° Il est inséré dans le même code un article 230/1 intitulé  » sous-location  » reprenant le texte des paragraphes 5 et 6 de l’article 230 qui deviennent les paragraphes 1er et 3;
  2° un nouveau paragraphe 2 est inséré, rédigé comme suit:
   » § 2. Préalablement à la sous-location, le locataire doit communiquer au sous-locataire copie du contrat de bail, des informations précontractuelles reçues en vertu de l’article 217 et de l’état des lieux d’entrée. « .

Art.28. A l’article 231 du même Code, un alinéa 2 est inséré, libellé comme suit:
   » Dans les autres cas, le délai de préavis prend cours le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé. « .

Art.29. Il est inséré dans le même Code un article 233/1, libellé comme suit:
   » Art. 233/1. Expulsion sans titre exécutoire.
  § 1er. Le bailleur qui procède à une expulsion du logement sans disposer au préalable d’un titre exécutoire est redevable vis-à-vis du locataire, de l’ancien locataire ou de l’occupant avec titre d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  § 2. Le bailleur qui entrave de manière délibérée et fautive l’accès au domicile du preneur, est redevable vis-à-vis du locataire ou de l’occupant d’une indemnité maximale de dix-huit mois de loyer.
  § 3. A la demande du preneur ou de l’occupant le président du tribunal compétent constate la violation visée au paragraphe 1er et en ordonne la cessation, même pénalement réprimée.
  L’action fondée sur le paragraphe 1er est formée et instruite selon les formes du référé. Elle peut être formée par requête, établie en quatre exemplaires et envoyée par lettre recommandée à la poste ou déposée au greffe de la juridiction compétente. Sous peine de nullité, la requête contient:
  1° l’indication des jours, mois et année;
  2° les noms, prénoms, profession et domicile du requérant;
  3° les nom et adresse de la personne physique ou morale contre laquelle la demande est formée;
  4° l’objet et l’exposé des moyens de la demande.
  Le greffier du tribunal avertit sans délai la partie adverse par pli judiciaire, auquel est joint un exemplaire de la requête, et l’invite à comparaître dans le délai de trois à huit jours, après l’envoi du pli judiciaire.
  Le jugement est exécutoire par provision, nonobstant tout recours et sans caution. Il est communiqué par le greffier de la juridiction, sans délai, à toutes les parties et au procureur du Roi. « .

Art.30. A l’article 237, § 3, l’alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:
   » Le bailleur communique au preneur lors de la notification du congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’entreprise, faute de quoi le preneur peut demander d’invalider le congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis. « .

Art.31. A l’article 238, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 2, les mots  » ou plusieurs  » sont abrogés;
  2° il est inséré, entre les alinéas 4 et 5, l’alinéa suivant:
   » Lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée conformément à l’alinéa précédent, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa précédent. « .

Art.32. A l’article 240, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 1er, les mots  » Sans préjudice de l’article 221  » sont abrogés;
  2° à l’alinéa 3, les modifications suivantes sont apportées:
  – le mot  » Il  » est remplacé par les mots  » Le juge « ;
  – les mots  » de même  » sont abrogés;
  – dans la version francophone, les mots  » à ses frais  » sont ajoutés après les mots  » travaux effectués « ;
  3° il est inséré un alinéa entre l’alinéa 3 et l’alinéa 4, libellé comme suit:
   » Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été enregistré. « .

Art.33. A l’article 241, alinéa 1er, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° les mots  » auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur,  » sont abrogés;
  2° les mots  » aux frais du bailleur  » sont insérés entre les mots  » travaux effectués  » et  » dans le bien loué « ;
  3° les mots  » à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l’article 219, § 2.  » sont ajoutés après les mots  » dans le bien loué. « .

Art.34. A l’article 248 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° au premier paragraphe, les mots  » une des formes de garanties prévues au paragraphe suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à deux ou trois mois de loyer, selon la forme de la garantie locative  » sont remplacés par les mots  » une garantie locative, celle-ci doit prendre une des formes de garanties prévues au paragraphe suivant et ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer « ;
  2° le paragraphe 2 est remplacé par ce qui suit:
   » § 2. Les garanties mentionnées au paragraphe 1er peuvent prendre, au choix du preneur, cinq formes:
  1° un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière agréée par la FSMA;
  2° une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière agréée par la FSMA;
  3° une garantie bancaire auprès d’une institution financière agréée par la FSMA qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie;
  4° une sûreté réelle auprès d’une institution financière agréée par la FSMA, au nom de locataire.
  5° une caution personnelle.
  La caution personnelle est autorisée en cumul avec les modes 1° à 4° pour le bail étudiant. « ;
  3° le paragraphe 3 est remplacé comme suit:
   » § 3. Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur. « ;
  4° au paragraphe 4, les modifications suivantes sont apportées:
  – les mots « , celle-ci est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum.  » sont abrogés;
  – la majuscule de la phrase du second alinéa devient une minuscule pour être insérée à la suite de la première phrase;
  5° au paragraphe 5, les mots  » d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum  » sont abrogés.

Art.35. A l’article 249 du même code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° au paragraphe 1er, un alinéa 3 est inséré, libellé comme suit:
   » Dans le cas visé à l’alinéa 1er établi par le preneur par toute voie de droit, le montant de la garantie, majorée de l’intérêt capitalisé, peut être déduit des loyers et placer par le preneur sur un compte ouvert à son nom auprès d’une institution financière. « ;
  2° au paragraphe 2, un alinéa 2 est inséré, libellé comme suit:
   » Sous réserve d’une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur visée à l’article 220, § 3, alinéa 2. Dans le cas d’immeuble à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, la garantie locative peut être partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes. A défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée. « .

Art.36. A l’article 251 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:
  1° à l’alinéa 1er les mots  » A peine de nullité,  » sont abrogés et la minuscule du mot qui suit devient une majuscule.
  2° à l’alinéa 2, il est inséré, après le mot  » loyer « , les mots  » pour un motif visé à l’article 240 « .
  ABROGATION, ENTREE EN VIGUEUR ET MESURES TRANSITOIRES

Art.37. Les articles 1728 ter et 1728quater, et 1733 de l’ancien Code civil sont abrogés pour ce qui concerne les baux d’habitation et les baux commerciaux portant sur un bien qui constitue également une habitation pour le locataire.

Art. 38. § 1er. La présente ordonnance entre en vigueur le premier jour du mois qui suit le délai de 6 mois à dater du jour de sa publication au Moniteur belge sauf pour l’article 13, 3°, lequel insère une sanction administrative régionale au défaut d’information précontractuelle. Cette sanction entre en vigueur en même temps que le Code de mesurage et au plus tard le premier jour du mois qui suit le délai d’un an à dater du jour de sa publication au Moniteur belge.
  § 2. Les articles 2 à 12, 16, 17, 19, 21, 29, 31 à 33 et 36 sont applicables aux baux en cours ou aux biens occupés ou proposés à la location au moment de l’entrée en vigueur de la présente ordonnance.
  § 3. Les articles 13, 15, 18, 20, 22 à 24, 26, 27, 34 et 35 sont applicables aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
  § 4. L’article 25 est applicable aux baux en cours lorsque l’aliénation du bien loué est postérieure à l’entrée en vigueur de la présente ordonnance.
  § 5. Les articles 28 et 30 s’appliquent aux baux en cours sauf si un préavis a été notifié par le preneur au bailleur avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance.